Скасування пайового внеску забудовників: що далі

Закон № 132(1) скасував з 01.01.2020 р. пайовий внесок, який забудовники повинні були сплачувати для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту. Законотворці пояснювали цю ініціативу тим, що відповідний внесок містив помітну корупційну складову та лише гальмував бізнес-процеси. Натомість в експертному середовищі лунали побоювання, що без таких коштів місцеві громади опиняться на «мілині» й будуть нездатні забезпечити новобудови відповідною соціальною та транспортною інфраструктурою. Утім, скасування не сталося від помаху чарівної палички, адже встановлено перехідний період. Розгляньмо докладніше.

На перший погляд, парламент хірургічно відсік будь-які згадки про пайовий внесок, що раніше містилися у законодавстві. Основний удар прийняв на себе Закон № 3038(2). Саме він раніше передбачав обов’язок замовника будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у населеному пункті, взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту(3). Така участь була досить банальною — перерахування замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури. Відповідно, порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлювали органи місцевого самоврядування згідно із Законом № 3038. Тепер же ці вимоги канули в Лету.

А із Закону № 800(4) зникла згадка про право забудовників на відстрочення сплати пайових внесків на розвиток інженерно-транс­портної і соціальної інфраструктури населених пунктів. Таке відстрочення могло бути надано на підставі обґрунтованого клопотання забудовника.

Але просто відмахнутися від пайової участі було б неможливо. Адже чимало суб’єктів господарювання уклали відповідні договори з місцевою владою до появи Закону № 132. Для таких підприємств та фізосіб цей акт передбачив спеціальні норми, прописані в його п.2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення». Ключове правило — договори про сплату пайової участі, укладені до 01.01.2020 р., є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання. При цьому для перерахунку до місцевого бюджету коштів пайової участі протягом 2020 року встановлено такі правила:

• розмір пайової участі чітко зафіксований (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності Законом № 132, тобто на 17.10.2019 р.);

• озвучено випадки, коли пайова участь взагалі не сплачується;

• замовник будівництва зобов’язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об’єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об’єкта будівництва(5). На надання розрахунку такого розміру відведено 15 робочих днів;

• пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об’єкта будівництва в експлуатацію;

• кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту;

• інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта до експлуатації.

Зазначене вище обмеження розміру пайової участі, що сплачується у 2020 р., чітким розміром становить для нежитлових будівель та споруд 4% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, для житлових будинків — 2% вартості будівництва об’єкта(6). Нагадаємо, що раніше величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначалася у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування, і залежала від встановленого таким органом розміру. При цьому Закон № 3038 передбачав граничний розмір пайової участі, який не міг перевищувати 10% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для нежитлових будівель та споруд, 4% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта — для житлових будинків.

Перелік випадків, коли у 2020 році пайова участь не сплачується, фактично спів­падає з озвученим раніше переліком винятків(7) з ч.4 ст.40 Закону № 3038. Відмінності є такими:

• зараз до переліку об’єктів, за будівництво яких не сплачують пайову участь, додали будівлі лісництва та рибного господарства;

• раніше від пайового внеску звільняли об’єкти, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель і споруд підприємств харчової промисловості, а зараз — будь-які промислові об’єкти;

• більше не звільняють від пайового внеску об’єкти, що споруджуються на виконання договору, укладеного в межах державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору.

Таким чином, в 2020 році забудовники взагалі не платитимуть за будь-які промислові об’єкти, а з 2021 року місцеві бюджети взагалі не отримуватимуть кошти пайової участі. Як це позначиться на утриманні та розбудові соціальної (навчальні та медичні заклади, спортивні й культурні установи тощо) та інженерно-транспортної (дороги, шляхопроводи і т.п.) інфраструктури, особливо в небагатих громадах, уявити нескладно. Водночас якоїсь альтернативи відповідним коштам законотворці не запропонували, а вірити в добру волю забудовників зможуть, напевно, лише невиправні оптимісти. Отже, нескладно припустити, що багато місцевих рад, втративши кошти пайової участі, натомість на 2021 рік максимально підвищать ставки і розміри того, що законодавство дозволяє їм підвищити, — земельного податку, податку на нерухомість, вартості підключення (приєднання) до міських мереж комунікацій тощо. Тож чи варто забудовникам відкорковувати шампанське? Адже непряме навантаження як на будівництво, так і на вже зведену нерухомість може помітно зрости.

З одного боку, сфера пайової участі давно потребувала реформування. А радше, більш прозорих та чітких правил, які б виключали можливість зловживання з боку окремих посадовців. Натомість законотворці пішли шляхом повного скасування відповідного внеску. Варто зазначити, що Головне науково-експертне управління апарату парламенту не підтримало пропозицію про скасування пайової участі, розглядаючи відповідний законопроект. На думку спеціалістів управління, скасування пайових внесків на розвиток інфра­структури може мати негативний соціально-економічний ефект, в тому числі внаслідок того, що збудовані об’єкти будівництва не будуть забезпечені відповідною інфраструктурою. Тому більш доцільним було б не указане скасування, а оптимізація розміру пайового внеску залежно від рівня розвитку такої інфраструктури та посилення контролю (в тому числі з боку замовника) за цільовим використанням отриманих місцевим бюджетом коштів саме на розвиток відповідної інфра­структури. Утім, традиційно маємо те, що маємо.


(1)Закон України від 20.09.2019 р. № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні».

(2)Закон України від 17.02.2011 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності».

(3)Але не в усіх випадках. Цей самий Закон передбачав винятки, коли забудовник такого внеску не сплачував (прим. авт.).

(4)Закон України від 25.12.2008 р. № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».

(5)До заяви слід додати документи, які підтверджують вартість будівництва об’єкта (прим. авт.).

(6)Розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених профільним міністерством. Такі показники станом на 01.10.2019 р. уже затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 02.12.2019 р. № 286 (прим. авт.).

(7)Ст.40 виключено на підставі Закону № 132.