Що принесе Україні ринок землі: аналізуємо законопроєкт про обіг сільгоспземель

Марія ДУБЕНКОВА, юрист, інженер-землевпорядник

Загальна кількість земель сільськогосподарського призначення в Україні становить 42,7 млн га, із них під мораторієм перебуває 41 млн га. Площа земельних часток (паїв) сягає 27,7 млн га, а с/г угіддя державної та комунальної форми власності становлять 10,5 млн га. За період існування мораторію понад мільйон власників померли, так і не дочекавшись можливості вільно розпоряджатися своїм активом — землею.

Масштабність мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення як явище вражає. Запроваджений як тимчасовий захід у 2001 році (рік прийняття Земельного кодексу України) мораторій продовжує діяти й сьогодні. Та найближчим часом усталений строк заборони відчуження земель сільськогосподарського призначення може піти у вічність.

20 вересня уряд оприлюднив проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення»[1], який регулюватиме створення ринку землі в Україні.

Як зазначається в пояснювальній записці до нього, він розроблений з метою формування законодавчого поля для запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, забезпечення конституційних прав громадян України на вільне розпорядження своєю власністю, створення прозорих умов для набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами та юридичними особами України.

Основні тези законопроєкту:

  • визначається суб'єктний склад осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України та іноземні громадяни і особи без громадянства у разі набуття права власності в порядку спадкування (які зобовязані відчужувати ділянку протягом року);
  • встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче нормативної грошової оцінки;
  • встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності громадянина і юридичної особи та пов’язаних з нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність більш ніж 15% сільськогосподарських земель області та 0,5% сільськогосподарських земель України;
  • забезпечується переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки;
  • передбачається обов’язок державного реєстратора вносити інформацію про ціну (вартість) речових прав, в тому числі прав користування, до Реєстру речових прав;
  • забезпечується право громадян на викуп земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння. Можливо викупити із розстроченням платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок;
  • Закон України від 14.08.2014 р. № 1644-VII «Про санкції» доповнюється новим видом санкцій «заборона на набуття у власність земельних ділянок». Такі санкції вводяться рішенням Президента України за поданням Ради національної безпеки та оборони України та затверджуються постановою Верховної Ради України. Під санкції можуть підпадати іноземні держави, невизначене коло осіб певної діяльності (секторальні санкції) та окремі юридичні та фізичні особи.

Поряд з активізацією «боротьби за українську землю» наразі активно розвивається лише тіньовий ринок сільськогосподарських земель.

Як не дивно, але ринок аграрних земель існує вже давно, дві третини земельних паїв (16,6 млн га) українці здають в оренду. Крім того, найбільше транзакцій з «продажу» таких земель спостерігається саме за договором емфітевзису. Це супердовгострокова оренда землі – хоч на 100 років. Саме таким чином власники земельних ділянок с/г призначення «обходять» мораторій.

В даному законопроєкті доречним є встановлення обмеження на сукупну площу земельних ділянок с/г призначення, яка може перебувати у власності громадянина та юридичної особи. Даним положенням обмежується монополізація, оскільки йдеться не про гектари, а про відсотки. І обійти ці норми через «пов’язаних осіб» не вийде, оскільки державний реєстратор, перш ніж зареєструвати право на землю, зобов’язаний перевірити, якою кількістю землі володіє покупець безпосередньо і через участь в інших фірмах. Проте некоректним у законопроєкті є вживання терміна «Державний реєстр прав», адже на сьогодні всі права щодо нерухомого майна містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а Державного реєстру прав просто не існує.

Дискусійним залишається питання щодо продажу земельних ділянок юридичним особам України. Законопроєкт про обіг земель не встановлює жодних обмежень на купівлю сільгоспземель юридичними особами, що зареєстровані в Україні, але належать нерезидентам. Йдеться про агрохолдинги, кінцевими бенефіціарами яких є іноземці, що таким чином ведуть свою господарську діяльність в Україні.

Оскільки ринок земель повинен бути насамперед прозорим та некорумпованим, юросіб можна було б допустити до обігу земель за умови розкриття інформації про кінцевих бенефіціарів.

У поданому законопроєкті має бути конкретика щодо юридичних осіб. Варто було б зазначити, що це фермерські господарства, так як саме вони мають неабиякий потенціал у забезпеченні сільськогосподарською продукцією населення та покращенні інфраструктури аграрного сектору економіки.

Наразі це питання активно обговорюється аграріями, земельними експертами та політиками, тому найближчим часом очікуємо на остаточну позицію, яка й буде прописана у законі про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Земельним кодексом України встановлено пріоритетність земель сільськогосподарського призначення. Це означає, що такі землі повинні використовуватися саме для цілей сільського господарства. З цього випливає, що законом про обіг земель обов’язково має бути передбачена заборона на зміну цільового призначення придбаних земель сільськогосподарського призначення, аби убезпечити їх від нераціонального використання. Винятком може бути зміна цільового призначення для суспільних потреб, і лише у випадку, якщо ці землі за результатами певних агрохімічних досліджень не будуть придатними для вирощування аграрних культур.

Важливо вирішити питання щодо створення Державного земельного (іпотечного) банку як оператора на ринку земель для забезпечення відповідних умов для довгострокового кредитування суб’єктів господарської діяльності під заставу земельних ділянок за помірними кредитами, забезпечення іпотечного рефінансування є риторичним. Ці функції можуть виконувати як державні, так і комерційні банки недержавної форми власності. Для цього необхідно внести відповідні зміни й доповнення до чинних законодавчих актів, які регулюють банківську та фінансову системи країни.

Відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення повинно бути поетапним. На першому етапі (3–5 років) першочергове право на викуп земель має бути надано громадянам України та державі в особі Держгеокадастру та його територіальних органів. Наступним етапом має бути доступ до ринку юридичних осіб (у т.ч. фермерських господарств).

Варто зазначити, що за соціальним опитуванням ажіотажу на продаж землі в перший рік відкриття ринку земель не відбуватиметься, здійснити продаж свого земельного паю готові 10,4% власників, а купити – 48,5%. Таким чином, варто розвіяти міф, що у разі зняття мораторію усі землі будуть скуплені.

Наразі ціна на сільськогосподарської землі становить трохи менше 30 тисяч гривень за один гектар. За прогнозами експертів в умовах ринку вартість землі коливатиметься від 1–3 тис. долларів США.

Під час введення ринку землі уряду варто направити енергію на захист права власності на цю землю, оскільки це фундамент правової держави. Відтак, парламенту необхідно негайно прийняти антирейдерський законопроєкт.

Які переваги прийняття закону про обіг сільськогосподарських земель для фермерів:

  1. Переважне право орендаря на купівлю землі. Ця перевага перед іншими покупцями має вберегти фермерів від втрати земельної ділянки, що оброблюється.
  2. Можливість передачі купленої земельної ділянки в заставу (через державну іпотечну установу).
  3. Розстрочення платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок.
  4. Запуск урядової програми здешевлення кредитів фермерам на купівлю землі. Після запуску ринку землі 1 жовтня 2020 року фермери зможуть брати кредити на купівлю земельних паїв під 5% річних.

Таким чином, з нашої точки зору, проаналізований проєкт закону потребує подальшого ретельного доопрацювання, для того, аби довгоочікуване відкриття ринку с/г землі не перетворилося на колапс для нотаріату, Антимонопольного комітету, судів та не призвело до масових зловживань і виникнення нових схем.

Наразі фахівці вивчають 35 сценаріїв впровадження ринку землі, в яких червоною ниткою проходить думка, що право та інтереси громадян повинні бути захищені. На якому сценарії зупиняться законотворці? Побачимо далі.

Відкритим та найважливішим питанням залишається механізм розпорядження такими землями власниками вже в умовах функціонування ринку сільськогосподарських земель. 

25 вересня Кабінет міністрів України схвалив законопроєкт про проведення земельної реформи в Україні та відкриття ринку землі. Його мають подати до Верховної Ради найближчим часом.


[1] Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення»

Телефонная лилия
комплект 3
Безоплатні заходи
для передплатників