ДІЇ ОРЕНДОДАВЦЯ в разі несплати за оренду землі

Кому ж не до вподоби надійні та грошовиті контрагенти? Особливо коли йдеться про передачу свого майна в найм (оренду)? Утім, так буває не завжди і часто-густо орендодавець з жахом чи сумом з’ясовує, що орендар своєчасно чи повністю не платить. Передати ж ділянку в оренду комусь іншому неможливо, поки зберігає чинність цей договір найму. У такій ситуації не лишається нічого іншого, окрім як звертатися до суду. Звісно, коли обидві сторони — суб’єкти господарювання (юрособи та/або фізособи-підприємці), то можна ще спрямувати попередньо орендарю претензію(1). А от коли бодай одна зі сторін договору — фізособа, або ж бавитися з претензіями нема бажання, то слід звернутися до слуг Феміди. А саме — подати позов про розірвання договору оренди землі, витребування (повернення) земельної ділянки та стягнення невиплаченої орендної плати (можливо, з урахуванням інфляційних нарахувань, пені та/або штрафів, якщо це передбачено угодою). Пояснімо детальніше.

Основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Як відомо, за цим договором орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства(ст.13 Закону № 161(2)).

Своєю чергою, орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ч.1—2 ст.21 Закону № 161)(3).

Згідно зі ст.526 ЦКУ зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Та й п.«в» ч.1 ст.96 ЗКУ акцентує, що землекористувачі зобов’язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Тобто орендодавець землі вправі вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (абз.5 ч.1 ст.24 Закону № 161). А на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст.24—25 Закону № 161 та умовами договору (ч.1 ст.32 вказаного Закону). Ба більше, у п.«д» ч.1 ст.141 ЗКУ передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Тобто у разі систематичної несплати орендної плати за користування ділянкою відбувається систематичне порушення договору оренди, що може бути підставою для розірвання такого договору(4).

А саме: цивільно-правовий (господарський) договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі
істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором (ч.2 ст.651 ЦКУ). Істотним буде таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення суд вирішує з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, він повинен встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як реальні збитки та (або) упущена вигода, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Також слід установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Що цікаво — систематична несплата орендної плати для законодавства сама по собі слугує достатньою підставою для розірвання договору в суді. Навіть якщо орендар згодом (у тому числі — під час судового розгляду справи) сплатить свій борг, це не зупинить слуг Феміди від постановлення рішення про розірвання договору, якщо на цьому наполягатиме орендодавець(5).

Окрім того, самі сторони нерідко прописують в договорах оренди земельних ділянок можливість припинення дії відповідної угоди шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором.

До речі, якщо бодай одна зі сторін договору — фізособа, то позов слід подавати до місцевого суду (міського, районного, міськрайонного, районного у місті) за правилами ЦПК. Коли ж обидві сторони — суб’єкти господарювання, то позов розглядатиме господарський суд області чи м.Києва за правилами ГПК.

З іншого боку, ініціювати розірвання договору найму — право, а не обов’язок орендодавця. Останній вправі просити у суду виключно стягнення заборгованості з орендної плати, скажімо, у ситуації, коли орендар певний час її не вносив, а потім поновив сплату і надалі виконував цей обов’язок належним чином. За таких обставин власник ділянки може й не бажати припиняти договірні стосунки, але очікує на отримання усієї належної йому суми. Тож позов міститиме вимогу лише про стягнення невиплаченої орендної плати.

Звісно, бувають й особливо вигадливі орендарі. Вони можуть мотивувати несплату не власною недобросовісністю, а тим, що орендодавець, мовляв, жодних претензій щодо несплати орендної плати не пред’являв, вимог про стягнення заборгованості не надсилав, не надав реквізити банківського рахунку, на який необхідно перераховувати орендну плату, тощо. Водночас суди зазвичай вважають, що такі аргументи не звільняють орендаря від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати. Скажімо, він має можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів у депозит нотаріуса (нотаріальної контори), якщо не знає, куди відправляти кошти на виконання договірного зобов’язання (ч.1 ст.537 ЦКУ).

А що робити, якщо в договорі оренди не вказали строків внесення орендної плати за землю? Тут легко припуститися помилки, вважаючи, що внесення орендної плати за землю має відбуватися на вимогу орендодавця (згідно з абз.2 ч.5 ст.261 ЦКУ). Але насправді, за відсутності вказівки про строк (термін) сплати в самому договорі, потрібно керуватися спеціальними правилами стосовно строків внесення орендної плати. А саме: плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч.5 ст.762 ЦКУ)(6).

До речі, дещо інша ситуація, коли договір оренди ділянки не було укладено, але певна особа фактично користувалася нею. Тоді треба звернутися до ст.1212 ЦКУ. Згідно з нею особа, яка набула майно без достатньої правової підстави, зобов’язана повернути потерпілому це майно. І тут вже вина цієї особи значення не має, важливим є сам факт неправомірного набуття майна однією особою за рахунок іншої. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦКУ(7). Ця ситуація може відбуватися, зокрема, коли після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки орендар не вчинив дії (заходи) щодо повернення ділянки власнику, натомість продовжував обробляти та користуватися ділянкою без відповідних на те правових підстав.


(1)У порядку, передбаченому ст.222 ГКУ. Зрештою, й у відносинах за участю фізособи ніщо не забороняє орендодавцеві попередньо надіслати недобросовісному орендареві листа з нагадуванням про заборгованість (прим. авт.).

(2)Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

(3)Крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПКУ. Докладніше див.: Токар М. Обов’язковий мінімум орендної плати за землю // AgroUA. — 2018. — № 1. — С.77 (прим. авт.).

(4)Див., наприклад, постанови Верховного Суду України від 12.12.2012 р. у справі № 6-146цс12 та від 28.09.2016 р. у справі № 6-977цс16 (прим. авт.).

(5)Див., наприклад, постанову Верховного Суду від 14.11.2018 р. у справі № 484/301/18 (прим. авт.).

(6)Див. постанову Верховного Суду від 03.10.2018 р. у справі № 383/1213/15-ц (прим. авт.).

(7)Див. постанову Верховного Суду від 03.10.2018 р. у справі № 629/4628/16-ц (прим. авт.).