ЕЛЕКТРОННІ ЗЕМЕЛЬНІ ТОРГИ: кому й навіщо

Використання новітніх технологій значно спрощує як життя пересічних людей, так і провадження господарської діяльності. Не треба кудись мчати, нести купу паперів – натиснув кілька клавіш і маєш результат. Звісно, до повного переведення документообігу у віртуальну сферу нам ще далеко, але певний прогрес є. Не оминула ця тенденція й аграрну сферу, проявившись, зокрема, у формі електронних земельних аукціонів1. Поки діє мораторій на продаж сільгоспземель, аукціонні процедури вже застосовували для продажу арештованих земельних активів (під забудову, присадибні тощо). Тепер же існує пілотний проект з електронного продажу прав оренди державних земель2. Ну а в перспективі їх слід буде застосовувати й у разі відчуження ділянок сільгосппризначення. Тож приводів зазирнути за лаштунки електронних земаукціонів уже зараз чимало.

Хто й що відчужує на торгах

Нормативною основою електронних земельних торгів слугує глава 21 Земельного кодексу, що регулює питання продажу земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах. Як відомо, земельні ділянки державної чи комунальної власності3 або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) слід відчужувати саме окремими лотами на конкурентних засадах, себто шляхом проведення земельних торгів (ч.1 ст.134, ч.2 ст.135 Земельного кодексу)4. Йдеться про аукціон, переможцем якого стає той, хто запропонував найвищу ціну за ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею.

Конкретизацію ж щодо проведення торгів саме в електронній формі надає Порядок № 6885. Без нього не обійтися, адже проведення аукціону у віртуальному просторі виключає можливість багатьох звичних для традиційних аукціонів речей: безпосередню присутність учасників або їх представників у залі аукціону, постукування молоточком, удари гонгу, вигуки «Продано!» тощо.

Варто зауважити, що відсутність згадок про електронні земельні торги в Земельному кодексі та їх врегульованість виключно актом Кабміну призводять до побоювань окремих експертів щодо правомірності застосування віртуалізованого продажу прав на землю. Наразі Порядок
№ 688 не оскаржено, але не можна виключати, що незадоволені результатами електронних торгів оскаржуватимуть їх із посиланням саме на невідповідність норм Земельного кодексу та вказаного Порядку.

Розглянемо докладніше, як ця процедура проводиться в епоху натиснення клавіш на комп’ютерній клавіатурі. Організатором електронних торгів виступає територіальний орган Держгеокадастру. Торгуються в електронній формі наразі за право оренди чи емфітевзису земельної ділянки сільгосппризначення державної власності. У переліку прав на земельні ділянки, що виставляються окремими лотами, слід зазначати місце розташування (адресу) ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площу, кадастровий номер, умови продажу.

заяву про участь
у торгах та додані до неї документи слід засвідчити електронним
цифровим
підписом

Користувачем виступає фізична або юридична особа, яка зареєструвалася у системі електронних земельних торгів. Після допуску до участі в е-торгах вона отримує статус їх учасника. У системі учасник матиме особистий кабінет, де розміщують відповідну інформацію щодо участі в аукціоні. Переможцем е-торгів стане той учасник, який запропонував найвищу ціну за лот, зафіксовану під час проведення електронних земельних торгів.

Окрім того, на проведення е-торгів зможуть подивитися (без подання цінових пропозицій) користувачі Інтернету, яких Порядок № 688 іменує спостерігачами.


Реєстрація для участі у торгах

Після того як організатор передає документацію щодо лотів виконавцю т оргів, тобто суб’єктові господарювання, який їх проводить, останній забезпечує опублікування оголошення про проведення е-земторгів. Відповідну інформацію слід шукати на офіційному веб-сайті Держгеокадастру6 або в самій системі електронних земельних торгів7.

Якщо користувач виявить інтерес до певного лота, то йому насамперед слід не пізніше ніж за три робочих дні до проведення е-земторгів:

  • зареєструватися у системі електронних земельних торгів;
  • подати заяву про участь у таких торгах;
  • сплатити у будь-якій установі банку на підставі сформованого рахунка або за допомогою платіжних систем реєстраційний та гарантійний внески у розмірах, передбачених ч.7–8 ст.135 Земельного кодексу, на окремі рахунки виконавця електронних земельних торгів, відк риті в банку.

Заяву про участь слід подавати у системі за кожним лотом окремо (п.17 Порядку № 688). У ній потрібно вказ ати такі відомості: адресу електронної пошти для н адсилання повідомлень, контактний номер телефону, поштову адресу, реквізити рахунку учасника, на який повинен бути повернутий гарантійний внесок, реєстраційний номер лота, щодо якого подають заяву.

Крім того, п.18 Порядку № 688 встановлює додаткові реквізити заяви. Так, фізособи (включно з підприємцями) додають до неї копію довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків, який називають у народі ідентифікаційним кодом (якщо користувач відмовився від нього, то копію паспорта). Іноземці та особи без громадянства вказують свої ПІБ, громадянство (підданство) та постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої вони є. Юрособа має зазначити у заяві найменування, код ЄДРПОУ, ПІБ представника, уповноваженого підписувати від її імені документи, серію та номер документа, що посвідчує особу уповноваженого представника, реквізити документа, що підтверджує його повноваження. Іноземні юрособи вказують найменув ання, місцезнаходження та державу, в якій вони зареєстровані.

Не забудьте разом із заявою подати документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків тощо).

Заяву про участь у торгах та додані до неї документи слід засвідчити електронним цифровим підписом (далі – ЕЦП) фізособи або керівника (уповноваженої особи) юрособи чи електронним цифровим підписом юрособи, спеціально призначеним для таких цілей (п.21 Порядку № 688).

аукціонний вхідний квиток є підставою для здійснення учасником
цінової пропозиції
під час земторгів

Якщо з поданими відомостями й документами усе гаразд8, то виконавець торгів автоматично присвоює заяві реєстраційний номер, фіксує дату і час її подання, реєструє користувача як учасника та не пізніше наступного дня після отримання докумен тів надсилає йому аукціонний вхідний квиток.

Після отримання квитка учас­ник не пізніше 19 год 00 хв дня, що передує дню проведення електронних земельних торгів, додає його до своєї заяви про участь та завантажених документів у системі електронних торгів (п.24 Порядку № 688). Саме аукціонний вхідний квиток є підставою для здійснення (активації) або анулювання учасником цінової пропозиції під час е-земторгів.

Внески учасників

Варто нагадати, що розмір реєстраційного внеску згідно з ч.7 ст.135 Земельного кодексу для земельних аукціонів, як реальних, так і віртуальних, визначається виконавцем і не може пе ревищувати 50% розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів. Скажімо, у листопаді 2018 р. він становитиме 920,50 грн., у грудні – 960,50 грн. Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадку, коли земельні торги до їх проведення скасовує організатор.

Своєю чергою, розмір гарантійного внеску за лотом становить 5% стартового розміру річної пла ти за користування земельною ділянкою. Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів усім учасникам, які не були визнані переможцями, протягом трьох банкі вських днів з дня проведення торгів (ч.8, 11 ст.135 Земельного кодексу). Виняток – ситуація, коли результати торгів анулюються організатором у разі відмови переможця від укладення договору, чи у раз і несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот. За таких невтішних передумов гарантійні внески не повертаються (ч.5 ст.138 Земельного кодексу):

якщо протягом трьох хвилин
після надходження останньої цінової пропозиції не запропоновано вищу ціну, лот вважають проданим

  • усім учасникам, якщо жоден із них не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота;
  • учаснику, який був відсторонений від участі в торгах ліцитатором за неодноразове порушення порядку проведення торгів;
  • переможцю, який відмовився від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів, або у разі несплати ним в установлений строк належної суми за придбаний лот, або у разі відмови від укладення договору оренди чи емфітевзису земельної ділянки.    

З іншого боку, гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.

Проведення е-земторгів

Відповідно до п.13 Порядку № 688 між оприлюдненням оголошення та самими е-земторгами має минути 30 днів. Якщо ж останній день цього строку буде неробочим, то торги проведуть у найближчий робочий день. У цьому полягає їх відмінність від класичних земельних торгів, які проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.

Торги стартують у робочий день, визначений в оголошенні про їх проведення, у час, вказаний у тому ж оголошенні (не раніше 9 год 00 хв і не пізніше 12 год 00 хв). Усе повинно закінчитися до 17 год 00 хв того ж дня.

Учасники вносять свої цінові пропозиції щодо лота через електронні майданчики з кроком підвищення ставки, зазначеним в оголошенні про проведення торгів. Перша цінова пропозиція може бути такою самою, як стартова ціна лота. Кожна наступна цінова пропозиція повинна містити ціну, що вища за попередню на встановлений виконавцем торгів крок (п.28 Порядку № 688). Інформація про хід торгів оновлюється одразу після внесення одним із учасників наступн ої цінової пропозиції, про надходження якої повідомляють усіх учасників.

Подаючи пропозиції, не варто ловити ґав. Згідно з абзацом третім п.27 Порядку № 688 у разі коли протягом трьох хвилин після надходження останньої цінової пропозиції не запропоновано вищу ціну, виконавець торгів закінчує продавати лот. При цьому висвітлюється слово «Продано», ціна продажу лота за останньою запропоно ваною найбільшою ціною та номер переможця9.

Після закінчення е-земторгів система автоматично формує та розміщує протокол торгів щодо лота у день проведення таких торгів. Його повинні підписати за допомогою ЕЦП переможець, оператор системи, виконавець та організатор.

Загальний протокол е-земторгів має бути розміщено організатором не пізніше ніж протягом п’яти робочих днів після проведення торгів на офіційному веб-сайті Держгеокадастру.

За результатами е-земторгів згідно з п.33 Порядку № 688 укладають договір оренди та/або емфітевзису земельної ділянки. Подробиць у названому Порядку немає, а отже, слід звернутися до ст.137 Земельного кодексу. У ній вказано, що відповідний договір між організатором земельних торгів та їх переможцем укладають безпосередньо в день проведення торгів. А у разі придбання переможцем кількох лотів договір укладають окремо на кожний із них. Щоправда, не можна бути впевненим, що правило «безпосередньо в день проведення торгів» буде неодмінно дотримано: в е-земторгах можуть брати участь особи з інших регіонів, які банально не встигнуть на підписання договору того самого дня.

Не забувайте, що право на земділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації. А от плату за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також суму витрат, здійснених організатором або виконавцем торгів на підготовку лота до продажу, організацію та проведення торгів, переможець за загальним правилом Земельного кодексу (ч.31 ст.137) повинен сплатити не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.

Звісно, можливе й анулювання чи визнання електронних земельних торгів такими, що не відбулися10. Тут доведеться керуватися загальними нормами ст.138 Земельного кодексу. Втім, будемо сподіватися, що до цього не дійде й усі сторони будуть задоволені досягнутим результатом.


Повна версія матеріалу доступна безкоштовно для користувачів сервісу БУХГАЛТЕРІЯ

Зареєструватись
Якщо ви вже реєструвались, увiйдiть до особистого кабiнету
Безоплатні вебінари
для передплатників