СІЛЬГОСПЗЕМЛІ: нові правила для всіх

Попри весь технічний прогрес та розвиток нових технологій, земля залишається у лідерах найдорожчих ресурсів та найбажаніших об’єктів. Звісно, за умови, що нею опікується справжній господар. Але на нього чекає чимало небезпек і пасток. Недосконалість законодавства, рейдерство, конфлікти з сусідами – годі перелічити усі. Однак такий стан речей не може тривати вічно. Аби переломити негативний хід подій, вітчизняні законотворці спромоглися породити Закон
№ 24981. Він покликаний усунути найочевидніші прогалини земельної нормативки та полегшити життя власників і орендарів ділянок. Зокрема, прояснити правила гри щодо земель колективної власності, невитребуваних і нерозподілених паїв, обміну ділянками. Розгляньмо докладніше.

Об’єднання ділянок у масиви
та обмін ними

Не секрет, що внаслідок паювання земель колективних сільськогосподарських підприємств (далі — КСП) переважно утворювалася мозаїка з ділянок окремих власників, які надалі нерідко передавали свою землю в оренду, а не оброб­ляли самостійно. І якщо орендар був один, то особливих запитань не виникало, але коли поруч землю обробляють і власники, і кілька орендарів, це створює певні незручності. Зокрема, існує клопіт з доступом та зрошенням, коли всередині масиву земель сільгосппризначення розташовані окремі ділянки, які обробляє інша особа. Та й для рейдерів це зручна підстава перешкоджати іншим нормально працювати: мовляв, тут «моє», тож тебе не пропущу, а там ще собі землі нахабно відхоплю.

Досі орендарі-сусіди, як правило, усно домовлялися між собою про своєрідну взаємозамінюваність, ділячи негласно увесь масив земель на пропорційні ділянки. Відповідно кожен з них де-факто використовував частково землю, формально орендовану іншою особою. Однак така конструкція досить хитка з юридичного погляду. Зокрема, через відсутність згоди орендодавця на такий «обмін».

Закон № 2498 передбачив низку принципово нових механізмів, щоб зняти питання з оформленням оренди та використанням земель у межах одного масиву. Так, орендарі ділянок, розташованих у масиві, отримають право надавати їх у суборенду орендарю іншої земділянки у тому ж масиві, без погодження з орендодавцем (див. ч.3 ст.371, ч.6 ст.93 ЗКУ2, ст.82 Закону № 1613 — у редакції Закону № 2498). При цьому вони залишаться відповідальними за виконання договору оренди. Тобто для орендодавця нічого принципово не зміниться (орендну плату він отримуватиме від орендаря, з яким уклав договір), а от орендар (аграрне підприємство чи фермер) вже не буде порушником4. Зверніть увагу: умови договорів суборенди, що укладаються при обміні правами користування ділянками, мають бути не гіршими, ніж умови договорів оренди.

В свою чергу, землекористувач, який використовує істотну частину земель масиву (75% від загальної площі й більше), матиме право на одержання в оренду (суборенду) інших земель масиву з наданням їх власникам (орендарям) інших рівноцінних ділянок у тому самому масиві (ч.4 ст.371 ЗКУ). Нормативні документи передбачатимуть підставою передачі у користування іншої ділянки, розташованої у цьому ж масиві, те, що внаслідок черезсмужжя невикористання цих ділянок створює перешкоди у раціональному використанні землі відповідною особою. А ось у разі відмови власника відповідний договір оренди можна буде укласти за рішенням суду. Більше деталей стосовно такого орендного обміну — у ст.82 Закону № 161.

До речі, масив земель сільгосппризначення з 01.01.2019 р. буде повноцінним об’єктом Держземкадастру (ст.21 Закону № 36135). Відомості про нього вноситимуть на підставі технічної документації з землеустрою щодо інвентаризації земель. Власне, інвентаризація такого масиву стане окремим видом інвентаризації земель. Її ініціюватимуть сільські, селищні, міські ради, на території яких знаходиться масив (для земель держвласності — органи виконавчої влади). За результатами її проведення відомості про такий масив та про земельні ділянки, розташовані в ньому (у разі їх формування або за відсутності відомостей про них у Держземкадастрі), будуть вносити до кадастру.

А ось ч.8 нової ст.371 ЗКУ встановлює, що межі ділянок, розташованих у масиві земель сільгосппризначення, можуть бути змінені у процесі консолідації земель на умовах та в порядку, визначених законом. Проблема ж у тому, що зараз відсутній такий закон і нема певності, що відповідні норми оперативно з’являться.

Новації щодо земельних масивів мають ще одну складову. Частина 2 нової ст.371 ЗКУ передбачає процедуру міни ділянок, включно з тими, щодо яких діє мораторій на відчуження. А саме: власники ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, зможуть обмінювати такі ділянки. Щоправда, у випадку із землею державної або комунальної власності її обмін на іншу ділянку, розташовану у цьому ж масиві, можливий, якщо обидві ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між їх оцінками становить не більше 10%6.

Зверніть увагу: вище озвучені правила обміну ділянками чи правами на них діють стосовно земель для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства (ч.9 ст.371 ЗКУ).

Нове про дороги, лісосмуги
та зрошення

Також нерідко постає питання про використання площі польових доріг, які первісно планувалися для доступу до кожної з окремих ділянок, що утворилися після розпаювання земель КСП. В умовах фактичного об’єднання окремих орендованих ділянок у масиви частина запланованих доріг фактично використовується як рілля. Тож завдяки Закону № 2498 землекористувачам нададуть право на одержання в оренду земель під польовими дорогами. Але не просто так, а з обов’язком забезпечення безоплатного доступу інших осіб до належних їм ділянок для використання останніх за цільовим призначенням (тут вже не обійтися без встановлення земельних сервітутів). Тож «дорожні» ділянки можна буде використовувати як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільгосппродукції (ч.5-6 ст.371 ЗКУ).

При цьому передача в оренду польових доріг відбуватиметься без земельних торгів, бо орендарями вправі бути власники та/або користувачі ділянок, суміжних із землею під такими дорогами. До речі, строк оренди «дорожніх» ділянок становить 7 років.

загальні збори членів КСП, паювання земель у яких завершилось, зможуть до 2025 р.
перерозподілити між собою
(допаювати)
залишок
сільгоспугідь
Наголосимо на чіткому розмежуванні правового статусу земель під польовими дорогами всередині масиву земель сільгосппризначення та польовими дорогами, які обмежують самі масиви. Можуть бути передані в оренду орендарям масиву виключно перші ті польові дороги, що перебувають всередині масиву. А ось польові дороги, які обмежують останній, залишаються землями загального користування.

Тепер щодо польових лісосмуг та інших захисних насаджень. Станом на сьогодні ділянки під такими об’єктами продовжують перебувати у колективній власності колишніх членів КСП. При цьому вітчизняна Конституція та ЦКУ7 не оперують таким поняттям як колективна власність, а на практиці нерідко території захисних насаджень вирубують та/або захоплюють окремі особи.

З нового року ділянки під полезахисними лісовими смугами8, які обмежують масив зе­мель сільгосппризначення, будуть передавати або в постійне користування державним чи комунальним спеціалізованим підприємствам9, або в оренду фіз- та юрособам. Власне, надалі законодавство дозволятиме вирощувати сільгосппродукцію на ділянках під захисними лісовими смугами, якщо користувачі забезпечать збереження меліоративних функцій таких смуг10 (ч.7 ст.371 ЗКУ). Цікаво, що для відповідної передачі в оренду теж не будуть обов’язковими земельні торги.

Не оминули законотворці своєю увагою й питання зрошення. Власники або землекористувачі ділянок чи інші зацікавлені особи зможуть вимагати встановлення земельного сервітуту в формі права розміщення (переміщення, пересування) об’єктів інже­нерної інфраструктури ме­лі­­­о­ративних систем (п.г1 ст.99 ЗКУ, ст.251 Закону про меліорацію11). А особі, якій належить право користування не менше 75% площі ділянок, розташованих у масиві земель сільгосппризначення, на якому здійснюють гідротехнічну меліорацію, дадуть право вимагати компенсацію за зрошення інших ділянок масиву або суміжних ділянок, які не перебувають в її користуванні. Розмір компенсації та умови сплати визначаються у договорі між цією особою та власником або користувачем відповідної ділянки (ч.3 ст.25 Закону про меліорацію). З другого боку, власники та користувачі ділянок, де є об’єкти, що забезпечують меліорацію, матимуть залізний обов’язок не чинити перешкод в експлуатації та ремонті відповідних систем та інфраструктури.

Інвентаризація та оцінка сільгоспземель 

Землевпорядна документація, за якою проводилось паювання, досі у багатьох продовжує викликати нарікання: там межа не та, там конфігурація. Закон № 2498 передбачає запровадження правових механізмів проведення такої інвентаризації сільгоспземель, яка б усунула проблемні моменти. Передусім, обіцяє затвердження Кабміном порядку проведення інвентаризації земель.

У перспективі виявлені внаслідок інвентаризації помилки у визначенні меж та конфігурації земельних ділянок мають бути виправлені, а відомості про всі ділянки, розташовані у масивах, мають бути внесені до Державного земельного кадастру. Під час інвентаризації масиву сільгоспземель потрібно здійснити наступне:

  • внести до Держземкадастру відомості щодо сформованих ділянок, які ще не внесені до нього;
  • сформувати земельні ділянки невитребуваних паїв, під польовими дорогами та захисними насадженнями. Закон № 2498 закріпив право ініціювати інвентаризацію сільгоспземель за органами виконавчої влади (щодо ділянок держвласності) та місцевими радами12. Останнім це дає шанс встановити точно об’єкти, «пропущені» в кадастрі (невитребувані паї, дороги, відумерла спадщина тощо), а після сформування їх у ділянки – передати в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку ділянку13.

Також Законом № 2498 передбачено обов’язковість оновлення нормативної грошової оцінки землі при проведенні інвентаризації масиву земель сільгосппризначення (якщо попередня оцінка не проводилася протягом 5 років). Повноваження щодо її затвердження надано сільським, селищним, міським радам. Так, за оновленою ст.23 Закону № 1378 технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною місцевою радою протягом місяця з дня надходження. Або ж такий орган приймає рішення про відмову в затвердженні технічної документації. Для відмов, до речі, встановили вичерпний перелік підстав.«Нічия» земля: всі ділянки
отримають власників

Як зазначалося раніше, наразі вітчизняні нормативні документи не толерують поняття колективної власності на землю. Але її передбачав ЗКУ 1990 року, під час дії якого переважно й відбувалося розпаювання. А отже, в реальності досі існують землі у відповідному статусі. Тим часом частина КСП вже припинила існувати, інші зазнали перетворень у підприємства іншої організаційно-правової форми, ще частина – існують лише на папері.

Додаймо сюди й питання з невитребуваними досі паями, право приватної власності на які так і не виникло через відсутність звернення потенційних власників. Аналогічно у стані невизначеності перебувають землі під господарськими будівлями та дворами, водними об’єктами, проектними польовими дорогами, лісосмугами та іншими захисними насадженнями. Таку землю зараз неможливо легально орендувати, а це сотні тисяч гектарів по всій країні. Для усунення зазначених непорозумінь Закон № 2498 передбачає таке:

  • комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст визнають з 01.01.2019 р. землі колективної власності тих КСП, які ліквідовані (див. новий п.21 р.Х ЗКУ)14;
  • загальні збори членів КСП, паювання земель у яких завершилось, зможуть до 2025 р. перерозподілити між собою (допаювати) залишок сільгоспугідь та передати землі несільгосппризначення до комунальної власності;
  • встановили кінцевий строк виділення в натурі (на місцевості) невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок.

Пояснимо детальніше. По-перше, з 01.01.2019 р. повноваження з розпоряджання нерозподіленими (невитребуваними) ділянками матимуть саме органи місцевого самоврядування, тоді як райдержадміністрації такі функції втратять. Також органи місцевого самоврядування матимуть право тимчасового розпорядження землями колективної власності шляхом передачі їх в оренду до моменту державної реєстрації права власності на них.

А з 2025 р. місцеві ради зможуть звертатись до суду із заявою про передачу до комунальної власності ділянок колективної власності в порядку визнання майна безхазяйним15.

По-друге, Закон № 2498 нарешті дав визначення таким поняттям як невитребувані земельні частки (паї) та нерозподілені земельні ділянки (ст.13 Закону № 899). Останніми вважатимуть ділянки, які відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшли до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не були виділені власникам паїв. Невитребуваною іменуватимуть земельну частку (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Ці об’єкти після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної місцевої ради можуть передавати в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку. Про це зазначатимуть у договорі оренди.

строк
користування
земельною
ділянкою
на підставі
договору
емфітевзису
або суперфіцію не може
перевищувати
50 років

По-третє, у межах ліквідації рудиментів колективної власності відбуватиметься ось що. Припустімо, власники земельних часток (паїв) після розподілу земельних ділянок, що підлягали паюванню, не приймуть до 01.01.2019 р. рішення про розподіл інших земель, які залишилися у колективній власності КСП, сільгоспкооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинено як юрособа. Якщо такі землі не передані у власність у порядку, встановленому законодавством, то їх розподіл проведуть за згодою більшості осіб, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю). Організація розподілу земель, що все ще залишилися у колективній власності, ляже на плечі відповідної місцевої ради. Саме вона буде поширювати оголошення про проведення зборів, реєструватиме їх учасників, проводитиме ці збори. За результатами проведеного в ході останніх розподілу оформлять протокол розподілу земельних ділянок та прийняття у комунальну власність відповідних об’єктів. Протокол затверджує місцева влада протягом місяця з дня отримання (ст.141 Закону № 899).

Такі процедури мають бути здійснені до 01.01.2025 р. Якщо ж цього не відбудеться, скажімо, через спротив або байдужість пайовиків чи їх спадкоємців, то вважатиметься, що ці суб’єкти права колективної власності відмовилися від свого права колективної власності на землю. У такому разі відповідні землі, окрім невитребуваних часток (паїв) і сформованих за їх рахунок ділянок, а також нерозподілених земельних ділянок, передадуть у комунальну власність. У вже згаданому порядку визнання майна безхазяйним. Наголосимо відбудеться це через шість років, з одного боку часу ще досхочу, з другого затягувати з вирішенням цього питання не варто, хто зна, чи не зміниться знову наше законодавство.

А власників земельних часток (паїв) чи їх спадкоємців, які не взяли участі у розподілі ділянок, повідомлятимуть про результати проведеного розподілу ділянок16.

До речі, завдяки оновленню ч.4 ст.10 Закону про КСП17 з 01.01.2019 р. діятиме правило, за яким члену відповідного підприємства, який побажав вийти з його складу, земельну ділянку надають із земель сільгоспугідь підприємства, придатних для сільгоспвиробництва, в частині, що припадає на одного члена підприємства18.

Утім, з площі ділянок, які підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), виключати землі, що підлягають передачі у комунальну власність територіальної громади села, селища, міста, на території якої вони розташовані. Йдеться, зокрема, про деградовані, малопродуктивні, техногенно забруднені сільгоспугіддя, що підлягають консервації19, заболочені землі, землі під водними об’єктами тощо. Повний перелік міститься у ч.3 ст.491 Закону про землеустрій20 та ч.4 ст.7 Закону № 899.

По-четверте, нова редакція ст.13 Закону № 899 передбачає обмежений, хоч і чималий — шість років — строк для оформлення права власності власником (його спадкоємцем) невитребуваної земельної частки (паю). А ось тим, хто ловитиме ґав і до 01.01.2025 р. не потурбується про оформлення права власності, не пощастить. Якщо до зазначеної дати власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформить право власності на ділянку, його вважатимуть таким, що відмовився від одержання ділянки. Таку невитребувану земельну частку (пай)21 за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, в порядку визнання майна безхазяйним.

Паї, на які фізособи не оформлять свою приватну власність до 01.01.2025 р., відповідно до ст.335 ЦКУ передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території яких вони розташовані, у порядку визнання майна безхазяйним. Для початку безхазяйні нерухомі речі беруть на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про це зроблять оголошення у друкованих засобах масової інформації. Через рік за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, така нерухомість може бути передана за рішенням суду у комунальну власність. До речі, колишній безхазяйний пай, що потрапить у власність місцевої громади, не можна буде протягом семи років передавати тим чи іншим способом у приватну власність22.

Родзинки новацій: обмін, емфітевзис, суперфіцій та цільове призначення

Насамкінець, назвемо ще кілька принципових змін, породжених Законом № 2498. Так, надалі буде обмежено строк дії емфітевзису23 та суперфіцію24 щодо ділянок приватної форми власності. Нова норма ч.4 ст.1021 ЗКУ передбачає: строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності на підставі договору емфітевзису або суперфіцію не може перевищувати 50 років. Зараз же відповідний показник для приватних земділянок ще не обмежений.

Важливого оновлення зазнає й ЗКУ: з нового року ділянки для ведення особистого селянського господарства чи для фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільгосппризначення, можна буде використовувати для товарного сільгоспвиробництва без зміни цільового призначення (ч.1 ст.371). Уточнення не випадкове, адже саме такі землі надалі можуть бути обмінені: як самостійні об’єкти права власності чи як об’єкти оренди (суборенди).

Ще одна зміна: строк дії земельного сервітуту, встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та землекористувачем, не може бути більшим за строк, на який ділянка передана у користування землекористувачу (абзац другий ч.2 ст.98 ЗКУ). А власники або землекористувачі ділянок чи інші зацікавлені особи зможуть вимагати встановлення земельного сервітуту в формі права розміщення (переміщення, пересування) об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем (п.г1 ст.99 ЗКУ).

Варто наголосити, що цілком у дусі децентралізації в райдержадміністрацій заберуть функцію погодження проектів землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв), передбачену ч.5 ст.186 ЗКУ, а також — ухвалення рішень про виділення земельних ділянок в натурі власникам паїв, що слугує підставою для розробки проектів землеустрою (ч.4-5 ст.491 Закону про землеустрій, ст.3-5, 7 Закону № 899). Не впливатимуть надалі держадміністрації й на розподіл ділянок між власниками паїв. Відповідні функції здійснюватимуть саме місцеві ради.


1Закон України від 10.07.2018 р. № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Набирає чинності 01.01.2019 р.

2Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

3Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

4На повідомлення орендодавця орендарю відвели п’ять днів з дня державної реєстрації права суборенди (прим. авт.).

Повна версія матеріалу доступна безкоштовно для користувачів сервісу БУХГАЛТЕРІЯ

Зареєструватись
Якщо ви вже реєструвались, увiйдiть до особистого кабiнету
Безоплатні вебінари
для передплатників